Kratkoročni najam stana u Zagrebu: što kaže zakon
Avni Sinanaj · objavljeno 22. 10. 2026.
Stan u Zagrebu možete zakonito iznajmljivati turistima tek kad imate rješenje o odobrenju za pružanje ugostiteljskih usluga u domaćinstvu. Do njega vode kategorizacija i, u stambenoj zgradi, suglasnost suvlasnika. Nakon toga slijede stalne obveze: prijava gostiju, porezi i pristojbe. U nastavku je pregled propisa kakvi vrijede u listopadu 2026. i promjena koje se najavljuju za 2027.
Tko može iznajmljivati
Zakon o ugostiteljskoj djelatnosti (ZUD) usluge smještaja u domaćinstvu dopušta fizičkoj osobi – građaninu, državljaninu Hrvatske ili druge države Europskoga gospodarskog prostora i Švicarske (čl. 30.). Kapacitet je ograničen na deset soba, odnosno 20 kreveta, u koje se ne ubrajaju pomoćni kreveti (čl. 30. st. 3.).
Iznajmljivač u pravilu mora biti vlasnik stana. Iznimno, stan može biti u vlasništvu bračnog ili izvanbračnog druga, životnog partnera, srodnika u ravnoj liniji ili člana obitelji, uz njihovu pisanu suglasnost (čl. 34. st. 3.).
Rješenje o odobrenju i kategorizacija
Rješenje izdaje nadležno upravno tijelo na zahtjev iznajmljivača kad su ispunjena četiri uvjeta (čl. 34. st. 2.):
- vlasnik ste stana (ili vrijedi iznimka za člana obitelji);
- stan ispunjava minimalne uvjete za vrstu i uvjete za kategoriju;
- zgrada ispunjava uvjete propisa o gradnji;
- imate prethodnu pisanu suglasnost suvlasnika, ako se ona za vašu zgradu traži.
U istom postupku utvrđuje se kategorija, odnosno broj zvjezdica, prema pravilniku o razvrstavanju i kategorizaciji objekata u domaćinstvu (čl. 31.). Rješenje se upisuje u Središnji registar, a primjerak dobivaju Porezna uprava, inspekcije i turistička zajednica (čl. 34. st. 4. i 6.).
Suglasnost suvlasnika
Od 1. siječnja 2025. stan u stambenoj zgradi s najmanje četiri stana ne može dobiti rješenje bez pisane suglasnosti dvotrećinske većine suvlasnika i svih susjeda čiji stanovi graniče s vašim. Tko je stan kratkoročno iznajmljivao prije toga, suglasnost mora prikupiti do 1. siječnja 2030. Kako se računa većina, na koliko suglasnost vrijedi i kako je prikupiti, opisali smo u članku Suglasnost suvlasnika za kratkoročni najam stana.
Obveze dok stan radi
Kad rješenje stigne, propisi od iznajmljivača traže:
- prijavu svakog gosta u sustav eVisitor u roku od 24 sata od dolaska i odjavu u roku od 24 sata od odlaska;
- natpis s vrstom i kategorijom na ulazu u objekt ili u njegovoj blizini (čl. 32. st. 1. t. 1.);
- u objektu istaknute cijene usluga i informaciju da je pristojba uključena u cijenu (t. 2.);
- račun gostu za svaku uslugu, osim kad ga izdaje turistička agencija (t. 4.);
- mogućnost pisanog prigovora, pisani odgovor u roku od 15 dana i evidenciju prigovora koja se čuva godinu dana (t. 6.);
- u oglasima samo vrstu i kategoriju iz rješenja, a pri oglašavanju poreznim obveznicima iz EU-a porezni, odnosno PDV identifikacijski broj (čl. 32. st. 2.).
Porezi i pristojbe
Iznajmljivač u domaćinstvu plaća paušalni porez na dohodak po krevetu, turističku pristojbu i članarinu turističkoj zajednici. Iznose za Zagreb i rokove plaćanja obradit ćemo u zasebnom članku.
Od 2027. u Zagrebu raste porez na nekretnine. Gradska skupština 16. listopada 2026. podigla ga je s 5 na 8 eura po četvornom metru korisne površine godišnje, s primjenom od 1. siječnja 2027. Prema uputama Porezne uprave porez se ne plaća na stan u kojem se stalno stanuje ni na stan iznajmljen dugoročno najmanje deset mjeseci u godini, a stan u kratkoročnom najmu ga plaća.
Primjer: za stan od 50 m² to je 50 × 8 = 400 eura godišnje, umjesto dosadašnjih 50 × 5 = 250 eura.
Što se mijenja 2027.
Registracijski broj. Na temelju Uredbe (EU) 2024/1028 svaka soba, apartman i kuća za odmor koji se oglašavaju na platformama za kratkoročni najam dobit će jedinstveni registracijski broj, koji se mora istaknuti u oglasu. Ministarstvo turizma i sporta navodi da u 2026. ta obveza još ne postoji, da će se broj ishoditi tijekom 2027. i da će postupak biti besplatan i digitalan. Točan datum Ministarstvo će objaviti nakon donošenja novog zakona. Platforme će s državom razmjenjivati podatke i provjeravati imaju li oglasi broj.
Novi Zakon o ugostiteljskoj djelatnosti. Prijedlog je u Saboru prošao prvo čitanje 3. srpnja 2026., a Vlada donošenje najavljuje do kraja godine. Prema prvom prijedlogu:
- sobe, apartmani i kuće za odmor u domaćinstvu prolazili bi ponovnu kategorizaciju svakih deset godina;
- pravnim osobama i obrtnicima više se ne bi izdavala nova rješenja za sobe i apartmane u prostorima stambene namjene;
- nadzor bi uz Državni inspektorat provodili i Carinska uprava i komunalni redari;
- neplaćena turistička pristojba bila bi razlog za ukidanje rješenja.
Konačni tekst može se razlikovati. Članak ćemo ažurirati kad zakon bude objavljen u Narodnim novinama.
Što ako stan radi bez rješenja
Smještaj koji se pruža bez dokaza o zakonitosti poslovanja ZUD smatra neregistriranom ugostiteljskom djelatnošću (čl. 6. st. 2.). Uz registracijski broj takav oglas od 2027. teže će ostati na platformama, a krug tijela koja ga nadziru se širi.
Kako vam možemo pomoći
Na razgledavanju stana provjeravamo što je za vaš stan potrebno i kojim redom: rješenje, kategorija, suglasnost suvlasnika. Kad stan krene u najam, prijave u eVisitor, račune gostima i komunikaciju preuzimamo mi, a prihod ide izravno vama. Korake pročitajte u vodiču Kako iznajmiti stan turistima u Zagrebu, a o usluzi na stranici Vođenje apartmana.
Tekst je informativan i ne zamjenjuje pravni ni porezni savjet. Stanje propisa: listopad 2026.