Suglasnost suvlasnika za kratkoročni najam stana
Avni Sinanaj · objavljeno 19. 10. 2026. · ažurirano 22. 10. 2026.
Ako stan u stambenoj zgradi želite iznajmljivati turistima, prije rješenja o kategorizaciji trebate pisanu suglasnost suvlasnika zgrade. Tu obvezu propisuje Zakon o upravljanju i održavanju zgrada (NN 152/24). U nastavku je sažetak: kada je suglasnost potrebna, čiji potpisi trebaju, koliko vrijedi i kako je prikupiti. Ostale zakonske obveze iznajmljivača, od rješenja i kategorizacije do eVisitora i registracijskog broja, opisali smo u članku Kratkoročni najam stana u Zagrebu: što kaže zakon.
Kada je suglasnost potrebna
Zakon kratkoročnim najmom smatra najam kraći od 30 dana. Ako stan u zgradi s više stanova želite davati u takav najam, potrebna vam je prethodna pisana suglasnost suvlasnika (čl. 34. st. 1.). Bez nje nema ni rješenja o odobrenju za pružanje ugostiteljskih usluga u domaćinstvu: od 1. siječnja 2025. Zakon o ugostiteljskoj djelatnosti traži da stan ispunjava uvjet prethodne pisane suglasnosti suvlasnika (čl. 34. st. 2. t. 4.).
Zakon se odnosi na stambene zgrade s najmanje četiri stana i na stambeno-poslovne zgrade s najmanje tri stana i jednim poslovnim prostorom (čl. 4.).
Čiji potpisi trebaju
Potrebna su dva uvjeta istodobno:
- suglasnost dvotrećinske većine suvlasnika zgrade, i
- suglasnost svih suvlasnika čiji zidovi, podovi ili stropovi graniče s vašim stanom.
Drugi uvjet znači da susjed iznad, ispod ili uz vaš stan ima praktično pravo veta, čak i ako ostatak zgrade daje suglasnost.
Suvlasnici koji svoje stanove već koriste za kratkoročni najam smatraju se suglasnima (čl. 34. st. 2.). Isto pravilo o dvotrećinskoj većini i susjedima vrijedi ako stan želite iznajmljivati više od četiri odrasle osobe koje nisu u srodstvu (čl. 35.).
Kako se računa dvotrećinska većina
Preporučeni obrazac Ministarstva prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine računa većinu po površini, a ne po broju potpisa: potpisati moraju suvlasnici koji zajedno imaju više od 66 % ukupne površine svih posebnih dijelova zgrade, a uz njih i svi susjedi čiji stan graniči s vašim.
Zato nije svejedno tko potpiše. Vlasnik velikog stana ili poslovnog prostora u prizemlju može vrijediti koliko dva ili tri manja stana. Prije obilaska susjeda izračunajte udjele iz zemljišnoknjižnog izvatka i krenite od najvećih.
Na koliko vrijedi suglasnost
Suglasnost se daje na određeno vrijeme, najmanje pet godina (čl. 34. st. 4.). Ona obvezuje i buduće vlasnike stanova u zgradi (čl. 34. st. 7.): ako susjed proda stan, novi vlasnik ne može jednostrano povući suglasnost.
Kada se suglasnost može opozvati
Suvlasnici mogu opozvati suglasnost prije isteka roka ako je kratkoročni najam tri ili više puta unutar dvije godine prekršio kućni red i prava suvlasnika (čl. 34. st. 5.). Za opoziv je dovoljna natpolovična većina suvlasnika (čl. 34. st. 6.).
Zato su jasna kućna pravila za goste i brza reakcija na prigovore susjeda jednako važni kao i sama suglasnost.
Kako prikupiti suglasnost
Obavijestite predstavnika suvlasnika o namjeri kratkoročnog najma prije prikupljanja potpisa (čl. 41.).
Pripremite pisanu izjavu s podacima o stanu, namjeni (kratkoročni najam), trajanju suglasnosti (najmanje pet godina) te imenom, oznakom stana i potpisom svakog suvlasnika.
Najprije razgovarajte sa susjedima čiji stanovi graniče s vašim, jer bez njihova potpisa suglasnost ne vrijedi.
Predstavite pravila boravka: broj gostiju, noćni mir, kontakt za hitne slučajeve. Susjedi lakše potpisuju kad znaju kome se mogu obratiti.
Sačuvajte izvornik i dostavite kopiju uz zahtjev za rješenje.
Zakon traži pisani oblik, ali ne propisuje ovjeru kod javnog bilježnika.
Ministarstvo je objavilo preporučeni obrazac odluke o suglasnosti suvlasnika. Za svakog suvlasnika upisuju se ime, OIB, površina i udio te vlastoručni potpis, a prilaže se neslužbeni izvadak iz zemljišne knjige na dan zaključenja popisa. Suvlasnik koji ne može potpisati osobno prema obrascu može suglasnost dati e-poštom uz dokaz identiteta ili kvalificiranim elektroničkim potpisom.
Što ako susjed ne potpiše
Članak 34. ne predviđa način da se potpis susjeda nadomjesti, ni odlukom ostalih suvlasnika. Bez potpisa svih susjeda čiji zidovi, podovi ili stropovi graniče s vašim stanom suglasnost ne vrijedi. Iznajmljivanje bez nje prekršaj je za koji odgovara vlasnik stana, i kad stan iznajmljuje netko drugi (čl. 34. st. 3.).
Kratkoročnim najmom zakon smatra najam kraći od 30 dana (čl. 4.). Za dugoročni najam ova suglasnost nije potrebna, osim ako u stanu boravi više od četiri punoljetne osobe koje nisu u srodstvu (čl. 35.). Ako susjed ne pristaje, dugoročni najam ostaje zakonita mogućnost; usporedbu prihoda imate na stranici Koliko se zarađuje na kratkoročnom najmu.
Što ako već iznajmljujete
Ako ste stan kratkoročno iznajmljivali 1. siječnja 2025., kad je zakon stupio na snagu, suglasnost morate prikupiti u roku od pet godina, dakle do 1. siječnja 2030. (čl. 63. st. 2.). Isti rok propisuju i izmjene Zakona o ugostiteljskoj djelatnosti (NN 152/24, čl. 18.): iznajmljivaču koji u tom roku ne pribavi suglasnost pravo na pružanje usluga u domaćinstvu prestaje po sili zakona, a rješenje se ukida po službenoj dužnosti.
Prijelazni rok ne ukida pravo susjeda da se do tada štite prema Zakonu o vlasništvu (čl. 63. st. 4.). Potpise je zato lakše skupiti sada, dok u zgradi nema prigovora, nego 2029.
Kupujete stan za kratkoročni najam
Suglasnost i rokovi na koje je dana vežu i svakog budućeg vlasnika stana (čl. 34. st. 7.). Ako kupujete stan koji se već iznajmljuje, prije potpisa ugovora zatražite od prodavatelja suglasnost suvlasnika i provjerite do kada vrijedi. Rješenje o odobrenju glasi na iznajmljivača, pa ga kao novi vlasnik tražite sami.
Kako vam možemo pomoći
Na razgledavanju stana provjeravamo što je potrebno za vašu zgradu i kojim redom. Kad stan krene u najam, kućna pravila i komunikaciju s gostima vodimo mi, što smanjuje rizik od prigovora i opoziva suglasnosti. Više o koracima pročitajte u vodiču Kako iznajmiti stan turistima u Zagrebu, a o našoj usluzi na stranici Vođenje apartmana.
Tekst je informativan i ne zamjenjuje pravni savjet. Stanje propisa: listopad 2026.